El famoso dilema entre compra o alquiler de la vivienda

El día que prepare un ranking de preguntas que nos formulan clientes, apuesto que el dilema entre comprar o alquilar la vivienda para vivir estará en las primeras posiciones. Y puesto que hay este interés, he decidido confeccionar una hoja con algunos cálculos. expondré los resultados en este tabla.

Empezaré escribiendo que este país valora extremadamente tener piso de propiedad. En la mayoría de casos se ahorra durante años para acumular un importe inicial imprescindible para dar el paso. Cómo normalmente explico, la adquisición de una vivienda destinada a vivir requiere que tengamos un tercio de su valor en efectivo.

Una compra de vivienda acostumbra a implicar dos consecuencias:

• convertimos una buena parte del dinero ahorrado en suelo, paredes y hormigón.
• comprometemos la mayoría del ahorro futuro a pagar una hipoteca durante años.

Realmente vale la pena todo este esfuerzo? Cuáles serían las implicaciones financieras de vivir siempre de alquiler?

Aspectos previos en este dilema

Empezaremos apuntando que, desde un punto de vista estrictamente financiero, nos interesará endeudar-nos (en argot económico, palanquejar-nos) cuando el interés que pagamos por la deuda sea inferior al rendimiento que prevemos obtener de la operación en cuestión.

Prescindiré de aspectos psicológicos o sociales que comporta contar con vivienda propia. En este marco, el concepto de palanquejament nos puede ser útil. Al fin y al cabo, acabaré evaluando si el coste del alquiler es compensado con otras ganancias.

Podemos partir de un dato del Banco de España relativa a la rentabilidad sucia de los pisos de alquiler. Según esta entidad, estuvo del 4'2 % el último trimestre de 2017 (momento en el cual se preparó la simulación). Por lo tanto, el dilema que me ha servido de base estaría entre:

1. Alquilar indefinidamente un piso donde vivir con un coste mensual de 1.000 EUR (12.000 EUR anuales). Esto implica que todo el ahorro queda liberado para ser invertido alternativamente.
2. Adquirir un piso valorado en 286.000 EUR. Este importe se deriva de los datos anteriores: 12.000 EUR/anuales son el 4'2 % de rentabilidad de una vivienda de este valor. El ahorro inicial se transforma en la parte pagada de la vivienda. Por lo tanto, en el mejor de los casos sólo se puede invertir alternativamente la diferencia entre el que se pague de hipoteca (más otras gastos inherentes a la vivienda) y los 1.000 EUR que se habrían pagado de alquiler cada mes. A partir del momento que la hipoteca está liquidada, la totalidad de los 1.000 EUR queda liberada para inversiones alternativas.

Otros aspectos a tener en cuenta

Los resultados obtenidos dependen mucho las premisas de base. Por ejemplo:

• Fijaremos el dinero ahorrado inicialmente para la simulación en 180.000 EUR.
• Supondremos unas condiciones para la hipoteca. En nuestro caso, interés 2'5% fijo y plazo de 20 años.
• Consideraremos otros importes que nos vemos obligados a pagar como propietarios por el IBI, el extra a desembolsar de seguro (respecto al coste a primer riesgo como inquilinos), gastos de comunidad, etc. Todo ello, estimado en unos 1.300 EUR anuales.
• Estimaremos la evolución de los precios del mercado inmobiliario durante los próximos años en un 1% de incremento mediano anual.
• Como horizonte temporal del estudio, contemplaremos escenarios a 20 y 30 años.
• En cuanto a la inflación que aplicamos a gastos asociadas a la propiedad y alquiler, supondremos 1% anual.
• Finalmente, habrá que imaginar la rentabilidad que seamos capaces de obtener en inversiones alternativas. Probablemente aquí rae la clave, así que comentaremos este punto a continuación.

En todo caso, cualquier especulación sobre el futuro es arriesgada. No disponemos de ninguna bola de vidrio y el que vendrá es incierto. Pero muchos golpes es interesante jugar con las cifras para ver "qué pasaría sí".

Posibles respuestas al dilema compra/alquiler

Hemos hecho el ejercicio de ir probando valores para las anteriores variables, y hay dos conclusiones claras:

• En el caso de una familia con miembros asalariados que disponga de una buena entrada ahorrada en efectivo, será complicado  encontrar en el mercado una inversión alternativa con rentabilidad suficiente para batir el coste permanente que representa un alquiler. En el entorno descrito, haría falta invertir los 180.000 EUR en un producto financiero con un interés compuesto limpio elevado. Hablamos entre el 6% y el 7% (a 30 o 20 años, respectivamente).
• Únicamente en el caso de una familia de auténticos emprendedores o expertos inversores que consiguieran la mencionada rentabilidad sostenida (y reinvertida) del 6-7% anual saldría por anticipado seguir de alquiler. Ahora bien, cuanto menos dinero ahorrado se tengan al principio, más interés compuesto hará falta para vencer las ganancias de la opción de comprar. Concretamente, a la simulación, para los 90.000 mínimos (1/3 del valor de la adquisición), la rentabilidad se tendría que ensartar además del 8%.

Obviamente, en el momento que nos ajustamos a la situación real de un individuo o familia es cuando se pueden afinar más las conclusiones. habrá datos futuros que no conoceremos pero como mínimo partiremos de un nivel de ahorro y condiciones de hipoteca concretas. Os animamos a hacerlo, sea por vuestra cuenta o en compañía de un experto. Quizás os lleváis alguna sorpresa. Y resolvéis vuestro dilema particular.